Podjeli:

Savjeti

Dragi posjetitelji

U nastavku ćemo na "pitak" i lagan način pokušati odgovoriti na najčešće postavljana pitanja vezana uz kupoprodaju. Napominjemo da su ista utemeljenja proizašla iz Zakona, ali opisana riječima Agencije kako bi bila razumljiva našim klijentima. Za dodatna ili detaljnjija pitanja stojimo na raspolaganju u uredu agencije.

Hvala na razumijevanju!

Tko je ovlašteni Posrednik u prometu nekretnina?

Odgovor

Ovlašteni posrednik je samo onaj koji ispunjava uvjete sukladno odredbama Zakona o posredovanju u prometu nekretninama, tj. posrednik koji ima LICENCU za svoj rad.
Svatko može provjeriti ispunjava li Posrednik sve zakonom propisane uvjete uvidom u Imenik agenata posredovanja u prometu nekretninama pri HGK (Hrvatska Gospodarska Komora). Isti Imenik je javan i dostupanna http://hgkreg.hgk.hr/posredovanje/

Zašto raditi s ovlaštenim Posrednikom / Agencijom?

Odgovor

Prije svega radi zaštite osobnih interesa i ostvarivanja prava koja su propisana Zakonom. Jedino na spomenuti način možete izbjeći sporne situacije i neželjene posljedice te si time osigurati:
STRUČNOST - Budući da svaki ovlašteni posrednik u prometu nekretnina, nakon adekvatne edukacije, mora položiti stručni ispit za agenta u prometu nekretninama koji mu omogućuje stručno i profesonalno obavljanje posredovanja
SIGURNOST - Jer je Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina propisano da se Posrednik u prometu nekretnina dužan osigurati kod osiguravatelja u Republici Hrvatskoj za štetu koju bi mogao prouzročiti obavljanjem posredovanja. Određeno je da osigurana svota ne može biti manja od 200.000,00 kuna po jednome štetnom događaju, odnosno 600.000,00 kuna za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravateljskoj godini.

Što su zemljišne knjige i katastar zemljišta?

Odgovor

Hrvatski sustav registriranja nekretnine i prava na njima zasniva se na dva registra: katastru i zemljišnim knjigama .
Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet. Svaka zainteresirana strana ovlaštena je razgledati i zatražiti zemljišno-knjižni izvadak (javnost istih).
Katastar je evidencija o česticama zemljine površine, zgradama i drugim građevinama koje trajno leže na zemljinoj površini ili ispod nje, te o posebnim pravnim režimima na zemljinoj površini.

Što je nekretnina?

Odgovor

Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupnjom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

Kako se određuje vrijednost nekretnine?

Odgovor

Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava prema svojim "tablicama", dok bankovnu vrijednost nekretnine potrebnu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji. Bitno je naglasiti da utvđena vrijednost na navedene načine ne jamči istovjetnost cijene, tj. cijenu koju tražite ne znači da ćete i ostvariti, onu koju ostvarite ne mora značiti da će biti prihvaćena od strane banke i porezne uprave. Agencija svojim znanjem i iskustvom treba pomoći u definiranju "realne" tržišne cijene.

Tko sve može kupiti nekretnine u Hrvatskoj?

Odgovor

Ne postoje zapreke niti sankcije za kupnju nekretnine u Republici Hrvatskoj, no za upis u zemljišnu knjigu potrebito je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskoga državljanstva.

Mogu li strani državljani kupiti nekretnine u Hrvatskoj?

Odgovor

Da, u kojem slučaju moraju zatražiti od Ministarstva vanjskih poslova suglasnost na ugovor kojim nekretninu kupuju, kako bi istu suglasnost priložili prijedlogu za upis prava vlasništva. Predmetnu suglasnost, uz uvjet reciprociteta, Ministarstvo vanjskih poslova daje po prethodno ishodovanom odobrenju Ministarstva pravosuđa.

Obveze Kupca i Prodavatelja?

Odgovor

Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.

Što znači "PACTA SUNT SERVANDA"?

Odgovor

Pacta sunt servanda (latinski: ugovori se trebaju poštivati) osnovno je načelo ugovornog prava po kojem je zaključeni ugovor zakon za ugovorne strane, koje su dužne ispuniti svoje obaveze na način određen ugovorom i odgovorne su za ispunjenje tih obveza.

Što je kapara i koliko iznosi?

Odgovor

Kapara je znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine i ona je uobičajena u visini 10% vrijednosti kupoprodajne cijene. Kapara je regulirana Zakonom o obveznim odnosima. Ukoliko se ista definira kao odustatnina značit će da ukoliko od kupovine odustane Kupac Prodavatelj ima pravo zadržati kaparu, a ukoliko pak odustane Prodavatelj obvezuje se Kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Takvo definiranje je mogućnost, ne i nužnost.

Kako se stječe pravo vlasništva?

Odgovor

Važno je napomenuti da kupac ne stječe pravo vlasništva isplatom kupoprodajne cijene, već upisom tog prava u zemljišnoj knjizi (čl. 119 Zakona o vlasništvu). Stoga je važno pravovremeno predati prijedlog za uknjižbu prava vlasništva te na taj način izbjeći sve moguće rizike nastale s te osnove.

Gdje i tko ovjerava kupoprodajni ugovor?

Odgovor

Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika.

Što je tabularna izjavaili CLAUSULA INTABULANDI?

Odgovor

Clausula intabulandi je izričita i strogo formalna izjava volje zemljišnoknjižnog prednika – osobe čije se zemljišnoknjižno pravo ukida, ograničava ili opterećuje, da pristaje na uknjižbu ili predbilježbu. Radi se dakle o pristanku na upis prava vlasništva.
Clausula intabulandi se može dati u ugovoru ili u posebnoj dodatnoj ispravi.
U praksi istu Prodavatelj izdaje Kupcu po primitku kupoprodajne cijene u cijelosti.

Koliki je porez na promet nekretninama?

Odgovor

U Republici Hrvatskoj sav se promet nekretnina oporezuje po jedinstvenoj poreznoj stopi od 5% kupoprodajne cijene nekretnine. Visina poreza određuje se na osnovu cijene iz kupoprodajnog ugovora i procjene nadležne porezne uprave na čijem se teritoriju nekretnina nalazi. Porez na promet nekretnina snosi kupac.

Tko ima pravo na oslobođenje od poreza?

Odgovor

Kupac koji rješava svoje stambeno pitanje na način i prema uvjetima iz Zakona o izmjenama i dopunama Zakonu o porezu na promet nekretninama oslobođen je plaćanja istog u cijelosti. Sve upute vezano uz navedeno oslobođenje, a zavisno o konkretnom slučaju kupac može u cijelosti dobiti od Posrednika.

Ima li i kada Prodavatelj obvezu plaćanja poreza?

Odgovor

Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak ukoliko otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku između kupovne i prodajne cijene nekretnine, no iste se obveze može osloboditi.

Kada i tko plaća PDV- (porez na dodanu vrijednost)
prilikom kupnje nekretnine?

Odgovor

Obveznik plaćanja poreza na dodanu vrijednost prilikom kupnje novosagrađenih nekretnina je kupac, koji isti porez plaća uračunat u ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu, u kojem slučaju nije obvezan platiti porez na promet nekretninam. Nažalost, prema posebnom pravilniku porezne uprave, a protivno načelu jedinstva nekretnine, kupac plaća porez na promet zemljišta ispod i oko zgrade u kojoj se nekretnina nalazi.

Koliki je rok za prijavu i uplatu poreza?

Odgovor

Rok za prijavu porezne obveze poreznoj ispostavi je 30 dana od zaključenja Ugovora, a rok za plaćanje poreza je 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza. U slučaju nepravovremenog plaćanja poreza, obračunavaju se kamate u skladub sa Zakonom.

Može li kupac zatražiti upis prava vlasništva i prije
podmirenja poreza na promet nekretninama?

Odgovor

Da, ukinuta je obveza ishodovanja "zelenog pečata" pri nadležnoj poreznoj ispostavi.

Što je energetski certifikat?

Odgovor

Od 31. ožujka gotovo sve zgrade u Hrvatskoj koje se prodaju, iznajmljuju ili daju na leasing moraju imati energetski certifikat, a rok za prilagodbu je do ulaska Hrvatske u EU.
Republika Hrvatska je 31.3.2010. donijela obvezu energetskog certifikata za svaku zgradu koja se želi prodati, iznajmiti ili dati u leasing. Dakle, od 31. ožujka sve zgrade - bilo da je riječ o postojećim stambenim, poslovnim, mješovitim, javnim ili nestambenim zgradama ili pak novogradnji, pa čak i zgradama u fazi gradnje, svi objekti koji se žele prodati, iznajmiti ili dati u leasing - moraju imati energetski certifikat i jasno iskazano koliko energije troše za grijanje, hlađenje i ventilaciju.
Energetski certifikat je svojevrsna osobna iskaznica zgradeu kojoj je točno izraženo koliko energije troši, koliko nepotrebno gubi te kojem energetskom razredu pripada, a on će postati dio svakog kupoprodajnog ugovora te neće biti potreban isključivo ako stan, kuću ili neki drugi objekt prodajete ili iznajmljujete bračnom drugu ili članu obitelji.

Što je tzv. "pozitivna zabilježba"?

Odgovor
Dana 10.08.2011. stupili su na snagu ZAKON O IZMJENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O PROSTORNOM UREĐENJU I GRADNJI i ZAKON O POSTUPANJU S NEZAKONITO IZGRAĐENIM ZGRADAMA

Članak 116. (nn 90/11)
(1) Za građevine upisane u zemljišnu knjigu do dana stupanja na snagu ovoga Zakona i za građevine za koje je katastarski ured nadležnom sudu do tog dana poslao dokumente propisane posebnim propisima za upis građevine u zemljišnu knjigu, nadležni sud na zahtjev vlasnika građevine u posjedovnici zemljišne knjige stavljazabilježbu da je priložen akt za uporabu građevine koja je upisana u zemljišnoj knjizi, odnosno koja se u istu upisuje, uz navođenje naziva i oznake tog akta, odnosno uz navođenje oznake potvrde nadležnoga upravnog tijela da se za uporabu građevine ne izdaje akt za uporabu.
(2) Vlasnik građevine uz zahtjev iz stavka 1. ovoga članka prilaže odgovarajući akt za uporabu građevine, odnosno potvrdu nadležnoga upravnog tijela da se za uporabu građevine ne izdaje akt za uporabu.
(3) Građevina upisana u zemljišnoj knjizi bez zabilježbe iz stavka 1. ovoga članka smatra se građevinom izgrađenom bez akta na temelju kojega se može pristupiti građenju građevine i bez akta za uporabu iste, a tko tvrdi suprotno, treba to dokazati.


Rezime:
Vezano za provedbu odredbe članka 116., kojom je uređeno stavljanje zabilježbe da je priložen akt za uporabu građevine koja je upisana u zemljišnoj knjizi, ovisno o vremenu upisa građevine u zemljišne knjige potrebno je uz zahtjev priložiti jedan od sljedećih dokumenata:
  • Uporabnu dozvolu,
  • Završno izvješće nadzornog inženjera,
  • Uvjerenje za uporabu,
  • Građevinsku dozvolu (pravomoćnu) odnosno drugi odgovarajući akt izdan od 19. lipnja 1991.g. s potvrdom građevinske inspekcije da nije u tijeku postupak građevinske inspekcije
  • Uvjerenje katastarskog ureda da je zgrada izgrađena do 15. veljače 1968.g

Koliko iznosi agencijska provizija?

Odgovor

Ugovorna strana koja zatraži posredovanje agencije za promet nekretninama istoj plaća posredničku proviziju u visini od 2% + pdv od ugovorene kupoprodajne cijene.